Новый закон о защите арендаторов в Шардже: жильцы защищены от выселения в течение первых трёх лет

В Шардже был принят новый закон, значительно усиливающий защиту прав арендаторов. Закон, выпущенный Шейхом доктором Султаном бин Мухаммадом Аль Касими, Правителем Шарджи и Членом Верховного Совета, вводит важные изменения в правила аренды жилья и коммерческой недвижимости. Одним из ключевых нововведений является запрет на выселение арендаторов в течение первых трёх лет для жилой недвижимости и пяти лет для коммерческой, промышленной или профессиональной аренды.

Основные положения закона:

1. Запрет на выселение в первые три года

   
   

   Согласно новому закону, арендодатели не могут требовать выселения жильцов до истечения трёхлетнего срока с момента начала аренды жилой недвижимости и пятилетнего для коммерческой. Ранее арендодатель мог запросить выселение арендатора через три месяца после получения разрешения от муниципалитета Шарджи. Теперь новые правила призваны защитить арендаторов от неожиданных изменений условий проживания или ведения бизнеса.

2. Исключения, при которых возможно выселение

   
   

   Выселение арендатора может произойти только при наличии одной из следующих причин:

   • Неуплата аренды: Если арендатор не оплачивает арендную плату или её часть в течение 15 дней с момента наступления срока.

   • Нарушение условий договора: В случае нарушения условий аренды, арендодатель обязан уведомить арендатора и предоставить ему 30 дней для устранения нарушений.

   • Пересдача недвижимости: Арендатор не имеет права передавать в субаренду часть или всю недвижимость без согласия арендодателя, иначе это может стать основанием для расторжения договора.

   • Использование недвижимости не по назначению: Если арендатор использует недвижимость не по назначению, указанному в договоре, или в целях, нарушающих общественный порядок или мораль.

   • Планирование сноса или капитального ремонта: Арендодатель может потребовать освобождения недвижимости, если планируется её снос, реконструкция или капитальный ремонт, делающий проживание в ней невозможным.

3. Выселение для личного пользования

   
   

   Владелец недвижимости может запросить освобождение арендуемого жилья для собственного проживания или проживания ближайших родственников первой степени. Однако это возможно при соблюдении следующих условий:

   • У арендодателя не должно быть другой подходящей недвижимости в пределах юрисдикции муниципалитета.

   • Арендатор должен быть уведомлен о выселении не менее чем за три месяца до предполагаемой даты.

   • Арендодатель или его родственник должны заселиться в освобожденное жильё в течение двух месяцев и прожить в нём минимум один год без перерыва. В противном случае арендатор имеет право на компенсацию.

4. Механизмы защиты прав арендаторов при отказе от оплаты арендодателем

   
   

   Если арендодатель отказывается принимать арендную плату или не указывает место для её оплаты, арендатор имеет право внести арендную плату через центр, назначенный законодательством. Если договорённости о методах и сроках оплаты отсутствуют или их трудно доказать, арендатор обязан выплачивать арендную плату четырьмя равными частями в течение всего срока аренды.

5. Прекращение арендных отношений

   
   

   Новый закон устанавливает, что арендные отношения не заканчиваются автоматически при продаже или передаче права собственности на объект. Новый владелец обязан соблюдать все условия действующего договора аренды и не имеет права требовать выселения или увеличения арендной платы до истечения установленных сроков. Только в случае смерти арендатора наследники могут запросить досрочное расторжение договора, и тогда договор будет прекращён через 30 дней после уведомления арендодателя либо по окончании срока аренды, в зависимости от того, что произойдёт раньше.

6. Досрочное расторжение договора аренды

   
   

   Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если сможет доказать, что непредвиденные обстоятельства затрудняют выполнение его обязательств. В случае отказа арендодателя расторгнуть договор, арендатор может обратиться в компетентные органы, которые рассмотрят вопрос и вынесут решение. Если договор будет расторгнут досрочно, арендатор обязан выплатить арендодателю компенсацию в размере не менее 30% от оставшейся суммы аренды, если иное не оговорено сторонами.

7. Ограничение повышения арендной платы

   
   

   Новый закон ограничивает арендодателей в возможности повышения арендной платы в течение первых трёх лет действия договора аренды. Даже если стороны согласятся на повышение, следующее изменение арендной платы возможно не ранее чем через два года. Любое повышение должно соответствовать справедливой рыночной стоимости аренды, которая будет определена в исполнительных положениях к закону.

Значение нового закона для арендаторов и арендодателей

Новый закон о защите арендаторов в Шардже направлен на создание более стабильных и предсказуемых условий для долгосрочной аренды, как для жилых, так и для коммерческих объектов. Он гарантирует арендаторам защиту от необоснованных выселений и резкого увеличения арендной платы, что особенно важно в условиях нестабильного рынка недвижимости. С другой стороны, арендодатели получают чёткие правовые рамки, регулирующие отношения с арендаторами и защищающие их интересы в случае нарушения договорных обязательств.

Этот закон вступает в силу немедленно и будет регулироваться соответствующими органами, которые будут следить за его исполнением и рассматривать возможные споры между арендодателями и арендаторами.